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万达2016年房地产销售目标下调40%!王健林为何不急?

作者:虎嗅网            时间:1970-01-01

万达 目标 王健林

在“万达集团西双版纳年会”当晚,61岁的王健林连唱四首歌:《我的根在草原》、《篱笆墙的影子》、《单恋一枝花》和《假行僧》。特别是最后一首,水平不输专业摇滚歌手。

唱歌当然是余兴,重点是总结2015年成绩、提出2016年目标。

西双版纳年会的背景是,2014年上市融资100亿美元的万达商业地产跌破了发行价(发行价为48港元/股,现价38.4港元/股);2016年中国经济前景不明朗,房地产行业难言乐观,万达商业地产业绩下滑已成定局。但王健林的一番解读却让员工及投资人对万达的未来充满信心,真是“说得比唱得好听”。

2016年,万达不是房地产开发商

1. 合同销售金额将下跌40%

2011年至2014年,万达合同销售金额从902亿飙升到1601.5亿,年均复合增长率达21.1%。对一家巨型的非互联网企业,超过20%的持续增长是相当惊人的。2015年,万达合同销售金额为1640.8亿元,同比增速仅为2.5%。

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王健林预计,2016年万达集团总收入为2543亿元,同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元,至1000亿元左右,同比降幅约为40%!

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看来王健林对2016年房地产市场的预期非常不乐观,万达将目标销售金额下调40%对同业的震撼超过王石的“拐点论”。

王健林“主动下调”,资本市场相对“淡定”。今天(1月18日),万达商业地产微跌0.65港元,收盘价对应市值1709亿港元。#不知王石、许家印会如何评说#

2. 2017年,服务业收入占比将达三分之二

万达集团将房地产合同销售金额以外的收入列为服务业收入,包括商业地产(出租、酒店管理、物业服务)、文化产业、金融和电子商务四大板块。

2015年,万达集团服务业收入占比为43%,较2014年提高了10个百分点。根据规划,2016年,服务业收入占比可以接近60%。

王健林称,“到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业,比原计划提前一年实现转型目标。”

值得一提的是,王健林披露万达百货2016年收入将达175.3亿元并实现整体盈利,“为自己IPO打下基础。”

两年后只有三分之一来自房地产销售,万达集团将不再与万科、恒大为伍,不堕入“房地产之轮回”。

3. 文化、金融想象空间都很大

服务业要胜任万达集团的新主业,必须有巨大的体量,否则难以服众。万达集团目前涉足的服务业中,以文化和金融的想象空间最大。

万达文化产业包括影视、体育、旅游、儿童娱乐四大板块,2015年总收入512.8亿,同比增长45.7%。占集团总收入的20.6%。其中万达旅游收入120亿、万达院线收入80亿、万达体育收入58.7亿、五洲电影发行收入16.5亿。王健林讲话中没有透露美国AMC收入,我们只知道AMC在2013年收入为27.5亿美元。

王健林称,成立三年的万达文化收入是二至十名收入的总和,“今年差距还会进一步拉大。”

2015年一季度,万达斥资100亿在上海注册成立万达金融集团,下设网络金融、飞凡科技、保险、投资等公司。王健林在报告中披露,成立不满一年的万达金融营收达208.9亿元,完成年计划的697%。

通过讲话,可以看到王健林对支付的重视与日俱增。他承认万达O2O探索走过弯路、烧钱不是办法,“首先要把飞凡一卡通做大规模。这是连接所有网络金融业务的核心”、“落实与大型金融机构合作”、"把信用卡功能叠加在飞凡卡上"……BAT中的T、B也都先后意识到支付手段的重要性,正千方百计追赶支付宝。但众多追赶者中,只有微信的形势比较乐观。

关于万达金融,王健林还透露了三个重要信息:一是万达正在寻找金融领域的并购对象(王健林说:很快金融集团会增加新的成员);二是王健林要求飞凡“向余额宝学习,可以提供比余额宝略高一点的存款利率”;三是万达金融将在中国大陆上市(战略新兴版)。

2015年最大的收获是轻资产模式

2014年10月,万达商业地产上市前夕,虎嗅《首富光影下,万达模式面临拐点》一文指出:万达需要往在建项目投入2389亿元;应付款为1449亿、银行贷款及未偿还债券总额近1800亿。而账面现金、IPO融资及建成待售物业相加,不到2700亿,资金缺口达3000亿之巨!

所以,王健林既是“首富”又是“首负”,是全中国欠钱最多的人。

回过头来看,王健林不仅意识到问题的存在并找到了解决方案——轻资产模式。

在西双版纳年会上,王健林回顾了一年来“轻资产化”的成就:

1)对未建成的万达广场开启“合作模式”:投资方提供土地及建设资金,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营;租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。王健林透露,已经采取这种模式在北京、大连等地签下3个万达广场开发项目。品牌管理最成熟的酒店领域,管理集团分成只有15%至20%,万达拿30%是很高的比例。

2)对已建成的万达广场采取“先售后管”模式,即以成本价将物业卖给投资者,一次性收回全部投资。然后受投资者委托对物业进行管理,租金由投资者和万达“七三分成”。2015年开业的25个万达广场,有20个采取“先售后管”模式。

王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年,万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注,真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长,而住宅可以让资金“滚动”起来。由于中国的金融体系不够发达,民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不灵”。

轻资产模式的好处是零风险、无资金压力,但却不能享受物业的升值。在2014年9月那篇文章中,作者认为:万达商业地产引人注目之处不在于销了多少而在于持有多少。万达商业地产市值比万科、恒大市值之和还高的原因就在于此。现在中国房地产快速升值的时期已过,而且万达的品牌已经树立起来,“切换”到轻资产模式正当其时。

但是在仍有巨大土地升值空间的地区,万达拿资源的手笔却越来越大。比如在2015年,万达投资160亿在云南西双版纳拿下5.3平方公里土地建设国际度假区,内设主题公园、傣秀剧场、度假酒店群、三甲医院、万达广场等。按照“一带一路”规划,2018年连接中国、老挝、泰国的昆泰高铁就将通车,高铁车站距离度假区只有两三公里距离。届时高铁沿线距离1000公里以内的城市到达西双版纳的时间将大大缩短:成都5小时、重庆3小时、昆明2小时……社区成熟、交通便利,5.3平方公里土地将大幅升值。

尽管物业升值收益将趋于减少,但世上没有只涨不落的物业!轻资产模式可使毛利率、净资产收益率稳步提升,负债率降低,企业面临的风险将逐步得到化解。

王石不敢走的路王健林硬是走通了,但也是险象环生。如今,万达已开始缓慢降低高度,准备“安全落地”了。

线上线下一体化还需摸索

2015年,“互联网+”成为普遍共识,但怎么“加”需要摸索,互联网公司“从上往下摸”,非互联网公司则“从下往上摸”,没有“互联网基因”的万达属于后者。

2015年,万达在“互联网+”方向上取得的突破在文化产业。比如投资时光网、同程网,以及在儿童娱乐领域实践“实体店+网络+动漫制作模式”。

王健林坚信万达的优势是,“拥有海量线下商户和客流:2015年超过46亿人次客流,2016年可能超过100亿人次。”他说:“互联网企业的最大问题是必须花钱导流,而且不稳定,稍不维护顾客就流失。万达的客流都是走顺了腿,天天来。”

凡事想当然就会出现偏差,腾讯试图把海量的流量倒向电商却难以获得满意的效果。万达的每年100亿人次不等8.33亿MAU(monthly active users,月活跃用户人数)。

万达一向以执行能力强著称,而且在全国许多地区有庞大团队,称得上“令海内之势如身之使臂,臂之使指,莫不制从”。王健林希望金融集团“要好好研究把线下资源和网络加起来。”便让金融集团“给”骄横的落地团队派任务,但犹如让老李使唤隔壁老王的手指,与“如臂使指”差之千里。

总之,王健林对互联网相关业务的描述不如其它部分真切、干货十足,用数据说话,看来万达在这方面还要摸索一段时间,“学费”还要交许许多多亿。

 


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